Nuevas normas para las Comunidades de Propietarios de Cataluña
Paralelamente a la tramitación parlamentaria del Libro VI del Código Civil de Cataluña relativo a obligaciones y contratos y que debe suponer la terminación del proceso codificador que se inició en 2002 con la aparición del Libro I, el legislador catalán da a luz una importante reforma del Libro V en materia de propiedad horizontal. Dicha reforma es la Ley 5/2015, de 13 de mayo y entró en vigor el pasado 20 de junio.
Obligaciones en la transmisión de fincas
Una de las primeras modificaciones normativas viene determinada por la necesidad, en las transmisiones de elementos privativos (piso, local o plaza de garaje por ejemplo), de que los transmitentes deban declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes aportando para ello un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.
Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo renuncia de las partes.
“Ahora bien, conviene aclarar que, en cualquier caso, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión y ello sin perjuicio de que el piso o local transmitido esté igualmente afecto al pago de las cantidades debidas.
Asimismo, se intenta fomentar el cumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo mediante el establecimiento de responsabilidad solidaria del transmitente respecto a las deudas que se devenguen hasta la notificación efectiva de la transmisión a la comunidad. Es decir, hasta que el que transmite un piso, local o plaza de garaje no comunique a la comunidad que lo ha vendido sigue respondiendo juntamente con el nuevo propietario de los gastos que vayan surgiendo.
Fondo de reserva
Para agilizar la gestión del fondo de reserva y evitar costes, se establece la obligación de llevar una contabilidad separada y de abrir una cuenta bancaria especial para este fondo a nombre de la comunidad.
Organización de la Comunidad
Una de las novedades introducidas por la reforma es la supresión de la obligación de hacer una primera y una segunda convocatoria de la junta.
Asimismo, se incorporan las nuevas tecnologías como mecanismos para hacer notificaciones y requerimientos.
Por otro lado, se han simplificado las mayorías requeridas. El régimen general es el de la mayoría simple de propietarios y cuotas. Los supuestos de mayoría cualificada, cuando no se requiera unanimidad, son de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas. Asimismo, se da contenido a la abstención en el voto y al voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común.
Por su parte, para facilitar la adopción de acuerdos y las mayorías establecidas en la ley, se entiende que se logran si, habiendo sólo mayoría simple en el momento de adoptar el acuerdo, los demás propietarios y que no estaban presentes no se oponen en el plazo de un mes al acuerdo.
Resolución de conflictos
Se favorece la resolución extrajudicial de los conflictos, y se establece que los propietarios pueden acordar acudir al arbitraje por cualquier cuestión relativa al régimen. De este modo, cuando un precepto se refiere a la autoridad judicial, es preciso entender comprendido el arbitraje, el recurso al cual puede haberse establecido a todos los efectos en una cláusula de los estatutos o puede acordarse específicamente para el supuesto en que surge el conflicto.
En este mismo sentido, se fomenta la mediación como otro medio más para favorecer la resolución de conflictos.
Puntos de recarga de vehículos eléctricos
Con carácter general, los propietarios que se proponen hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad y si la obra supone la alteración de elementos comunes, es preciso el acuerdo de la junta de propietarios.
Sin embargo, en el caso de instalación de un punto de recarga individual de vehículo eléctrico, solo es preciso enviar a la presidencia o a la administración el proyecto técnico con treinta días de antelación al inicio de la obra y la certificación técnica correspondiente una vez finalizada la instalación.
Dentro de este plazo la comunidad puede proponer una alternativa razonable y más adecuada a sus intereses generales. Si la instalación alternativa no se hace efectiva en el plazo de dos meses, el propietario interesado puede ejecutar la instalación que había proyectado inicialmente.
Procedimiento judicial para reclamar el pago de gastos comunes
La comunidad puede reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, o del fondo de reserva a través del proceso monitorio.
Para instar la reclamación basta con un certificado del impago de los gastos comunes emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. En este certificado debe constar la existencia de la deuda y su importe, la manifestación de que la deuda es exigible y que se corresponde de forma exacta con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios.
