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Artículos & opinión


PROCESAL
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22-01-2019
El Congreso deroga la reforma del arrendamiento de vivienda aprobado por el Gobierno
El Congreso no ha convalidado el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler aprobado por el Gobierno en diciembre y que modificaba varias normas, como la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal o la Ley de Enjuiciamiento Civil.


El Congreso ha derogado el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aprobado por el Gobierno mediante el cual se modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y le Ley de Enjuiciamiento Civil, entre otras normas, a los efectos de facilitar el acceso a la vivienda en régimen de arrendamiento.

Una de las modificaciones más importantes introducidas por la referida norma derogada (los Reales Decretos Leyes son normas que se aprueban por el Gobierno en caso de extraordinaria y urgente necesidad, pero que deben ser posteriormente convalidados o derogados por el Congreso de los Diputados) era la relativa a la duración del arrendamiento de vivienda. La reforma establecía una duración mínima del contrato para el arrendador de cinco años, o de siete si el arrendador es una persona jurídica.

Asimismo, se modificaba el régimen de prórrogas del contrato, de manera que si a la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo los cinco o siete años de duración mínima anteriormente señalados, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con 30 días de antelación como mínimo, el contrato se prorrogaba de forma obligatoria durante un período de tres años más.

En cuanto a los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización contractual, la nueva norma no convalidada establecía que cuando fuera una persona jurídica el arrendador, debía ser esta quien los asuma, salvo el de aquellos servicios que hubieran sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Por otro lado, en materia de derechos de tanteo y retracto, la reforma derogada permitía atribuir los indicados derechos de adquisición preferente a favor del órgano de la Administración que se estableciera la legislación sectorial de vivienda en el caso de que: (i) la vivienda arrendada se vendiera conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble y (ii) cuando todos los pisos y locales del inmueble se vendieran de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador.

En cuanto a garantías, la reforma señalaba que, si bien cabía pactar garantías adicionales a la fianza para asegurar el cumplimiento del contrato por el arrendatario, cuando se tratara de un contrato de arrendamiento de vivienda de hasta cinco años de duración (o de siete en el supuesto indicado anteriormente), dicha garantía no podría exceder de dos mensualidades de renta.

Finalmente, la reforma excluía de una manera ciertamente confusa la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a los contratos de uso turístico, “cuando esté sometida (la cesión de la vivienda para uso turístico) a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

En materia de vivienda turística, la reforma derogada modificaba, asimismo, la Ley de Propiedad Horizontal para que pudieran adoptarse acuerdos que limitaran o condicionaran el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda mediante el voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representaran las tres quintas partes de las cuotas de participación.

En materia de desahucio de viviendas, se modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil a los efectos de intentar conseguir una más eficaz protección de los hogares vulnerables, intentando mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes.

Finalmente, se establecieron en la reforma una serie de modificaciones fiscales en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Los efectos de la derogación del Real Decreto Ley serán: (i) la vigencia de las modificaciones introducidas en la ley de reforma derogada para los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la norma hasta su derogación (de 19-12-2018 hasta la fecha de publicación en el BOE de la derogación) y (ii) la sujeción de los contratos celebrados con posterioridad a la publicación de la derogación en el BOE a la norma anterior, que establecía la duración mínima del contrato en 3 años, con prórroga de 1 año más (en lugar de 5 o 7, más 3 años como establecía la reforma), inexistencia de límites para el arrendador para exigir a los arrendatarios garantías adicionales a la fianza, perdiendo vigencia, asimismo, las novedades introducidas por la reforma en materia de alquiler turístico, de desahucio, de impuestos, etc.

En cualquier caso, y teniendo en cuenta la numerosa y variada legislación aplicable al respecto, recomendamos a todos nuestros Clientes asesorarse de forma previa a la suscripción y/o modificación de cualquier contrato de arrendamiento, debido a las importantes variaciones que imponen los diferentes textos y regímenes legislativos.






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