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Artículos & opinión


PROCESAL
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16-05-2019
La nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario
El legislador refuerza la posición y derechos del consumidor que sea persona física en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria que recaiga sobre un inmueble de uso residencial.


Las Cortes Generales aprueban la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo), que supone la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

En la nueva ley se introducen previsiones con la finalidad de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos de crédito inmobiliario y de sus cláusulas, así como el justo equilibrio entre las partes, dado que, como señala la Directiva citada, el prestamista y el prestatario ocupan una posición asimétrica en la relación contractual que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias, exigiéndose a la parte que domina la relación que tenga un “plus” de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.

La Ley se aplica a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
  1. La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.
  2. La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

La norma establece (con carácter imperativo no disponible por las partes) una obligación de información clara concisa y destacada en toda la publicidad relativa a los contratos de préstamo, y establece la obligación para los prestatarios o, en su caso, los intermediarios, de facilitar información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito, entre la que destaca las formas del tipo de interés disponible, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, incluyendo sus implicaciones para el prestatario, así como, cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.

Asimismo, se establecen normas de transparencia, en virtud de las cuales se deberá entregar al prestatario, con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma del contrato de (i) la oferta vinculante (FEIN); (ii) una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) informadoras de elementos relevantes del contrato; (iii) documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés si se trata de un préstamo a interés variable; (iv) una copia del proyecto de contrato; (v) distribución entre las partes de los gastos de formalización, debiendo el prestatario abonar el importe de la tasación del inmueble y el prestamista de los gastos de gestoría y aranceles notariales y registrales; (vi) documento en el que se recojan las condiciones de las garantías del seguro que exige el prestamista y (vii) cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega.

La ley prevé que deberá remitirse al notario elegido por el prestatario la referida documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido.

Asimismo, la norma prevé que solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse. Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

En cuanto a los límites a la variabilidad del tipo de interés (cláusula suelo) la ley los prohíbe y establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.

Asimismo, la ley establece una serie de límites en cuanto al cobro de comisiones por parte del prestamista en caso de amortización anticipada o novación del préstamo.

En lo relativo a las causas de vencimiento anticipado deben concurrir conjuntamente los siguientes requisitos:

  1. Mora del prestatario en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
    1. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses.
    2. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.
  3. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos 1 mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.


En cuanto al interés de demora deberá ser forzosamente el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Asimismo, la ley regula el régimen de los intermediarios de crédito inmobiliario, de sus representantes, de los prestamistas inmobiliarios y el régimen sancionador aplicable a los anteriores sujetos.

Finalmente, la ley aprovecha para modificar una serie de leyes, tales como la Ley Hipotecaria, la Ley sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación o la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre otras.

Conviene añadir que la referida Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario ha sido desarrollada por el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril y por la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.








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