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Artículos & opinión


PROCESAL
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18-06-2019
Cataluña impone límites al importe de la renta de las viviendas
La Generalitat aprueba el Decreto Ley de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas situadas en zonas de mercado tenso.


La Generalitat de Cataluña ha promulgado la norma que tiene por objeto contener el incremento permanente de las rentas en los arrendamientos de vivienda radicadas en determinadas zonas de su territorio como una medida congruente para dar cumplimiento a la función social del derecho de propiedad. Así como, para dar efectividad al derecho constitucional de disfrutar de una vivienda digna y adecuada, finalidades para cuya consecución, tal como prevé la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, pueden imponerse a los propietarios condiciones y restricciones a su derecho de propiedad. En el presente caso, restricción al derecho de determinar libremente el importe que quieran fijar como renta en los contratos de arrendamiento de vivienda que suscriban.

La norma limita los casos en los que se puede restringir el importe de la renta en el contrato de arrendamiento:
  1. La vivienda arrendada debe ser destinada a residencia permanente del arrendatario.
  2. La vivienda debe estar situada en un área declarada con mercado tenso de vivienda.
  3. La vivienda no puede estar sometida a un régimen de protección oficial.


En cuanto a la determinación de las áreas de mercado tenso (municipios o partes de municipios en los que se encuentra especialmente en riesgo el abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler a la población), corresponde al departamento de vivienda competente de la Generalitat, a excepción de la ciudad de Barcelona, que corresponde a su Ayuntamiento mediante acuerdo del Pleno.

Determinadas las áreas de mercado tenso, la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren en las mismas no puede superar en un 10% el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.

Dicho precio de referencia al que alude la norma se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora y publica el departamento competente en materia de vivienda a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas.

En dichos contratos de arrendamiento se debe incluir el documento que genera el sistema de indexación informando del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en €/m2, con sus márgenes inferior y superior.

En el contrato de arrendamiento debe hacerse constar el importe exacto que las partes (arrendador y arrendatario) establecen como precio de referencia dentro de los referidos márgenes. Sólo en casos excepcionales puede hacerse constar un precio de referencia superior al margen superior, debiendo justificarse en el contrato debidamente las razones que lo justifiquen, sin que en ningún caso dicho incremento pueda exceder del del margen superior en más de un 5%.

Por su parte, en los contratos sujetos a la presente norma la renta únicamente puede ser revisada si se ha convenido expresamente en el contrato y en todo caso la revisión debe hacerse con remisión a la variación anual del índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión.

Como excepción a los límites previstos en la norma, la ley establece que en el caso de los contratos de arrendamiento de viviendas que sean de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación, durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede superar en un 20% (en lugar del 10%) el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano, salvo el caso que se hayan obtenido subvenciones públicas para la realización de las obras, supuesto en el que la renta queda sujeta al incremento general máximo previsto (10%).

Asimismo, la ley permite que la declaración formal de área de mercado tenso pueda excluir la aplicación de esta a las viviendas con una superficie de techo útil superior a los 150m2.

Como garantía para la parte arrendataria, esta tendrá derecho al reintegro de las cantidades cobradas por el arrendador en exceso más el interés legal correspondiente.

Por su parte, conviene advertir que en toda oferta de arrendamiento de vivienda ubicadas en área declarada de mercado tenso se debe informar de la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda.

Respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda ya existentes a la entrada en vigor de esta norma se seguirán rigiendo por la legislación anterior. Sin embargo, sí se aplicará la nueva norma en el caso de novación del contrato que suponga una ampliación de la duración o una modificación de la renta, cuando dichas modificaciones sean posterios a la declaración del área en que se encuentre la vivienda como área con mercado tenso de vivienda.

Finalmente, la propia norma habilita al Gobierno de Cataluña para presentar ante el Parlamento de Cataluña un proyecto de ley del contrato de arrendamiento de fincas urbanas, lo que supondrá, en principio, que en Cataluña deje de aplicarse la Ley de Arrendamientos Urbanos estatal de 1994 en beneficio de la futura norma catalana, lo que augura un previsible nuevo conflicto competencial entre Administración Pública estatal y autonómica.








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