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Artículos & opinión


PROCESAL, MERCANTIL Y BANCARIO

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23-01-2017

Reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca

¿Cómo se puede reclamar?



La posibilidad de reclamar al banco los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario, se funda en la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre del 2015.  En dicha sentencia, el Tribunal Supremo declaraba nula una cláusula de un préstamo hipotecario con el siguiente contenido:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.” (…)

El Tribunal Supremo declaraba que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula.

Respecto a la imputación en exclusiva de los tributos derivados de la transmisión, también declaraba: “era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.”

Si embargo, la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo no aclaraba con suficiente detalle la distribución entre banco y cliente, de los distintos gastos y tributos derivados de la constitución de la hipoteca.

Según una reciente sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Oviedo de 9 de diciembre de 2016 correspondería al banco el pago de los aranceles notariales y registrales y los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura de constitución del préstamo hipotecario. En cambio, el impuesto por Actos Jurídicos Documentados considera que lo debe asumir el prestatario / consumidor.

El Juzgado de Oviedo declara la nulidad de una cláusula que impone al prestatario/consumidor el pago de todos los gastos por aranceles notariales y registrales relativos a la constitución (incluidos los de la primera copia de la escritura y los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones)  así como la cláusula que impone al consumidor el pago de todos los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad, y condena al banco al pago al consumidor las cantidades satisfechas por éste por dichos conceptos.

No obstante, el Juzgado de Oviedo no declara la nulidad de la cláusula que impone al prestatario / consumidor el pago de los tributos: el Juzgado considera: “el art. 68 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, completa tal previsión con una adición "Artículo 68 Contribuyente.- Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario". Y concluye que “las sentencias de los Tribunales del orden contencioso-administrativo son unánimes y señalan como sujeto obligado del tributo al prestatario. Por ello no se produce un desplazamiento de la carga tributaria que debía soportar el profesional hacia el consumidor, ni, por ende, puede considerarse abusiva la cláusula debatida.”

Según una noticia publicada en EL PAIS digital del 5 de enero de 2017, un informe emitido por el órgano de control de cláusulas abusivas dependiente del Colegio Notarial concluiría que correspondería al cliente el pago de los aranceles notariales sobre el documento original y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.  Por otra parte, correspondería al banco los gastos de las copias solicitadas de la escritura; los gastos del registro y el tributo que se origine por las copias.

A nuestro entender, en aquellos préstamos con garantía hipotecaria suscritos por consumidores en los que se haya impuesto a éstos el pago de todos los gastos derivados de la hipoteca, sin perjuicio del necesario análisis que de cada caso concreto debe llevarse a cabo, en la mayor parte de los mismos cabrá reclamar al banco:

  • Parte de los gastos de aranceles notariales.
  • Los gastos de aranceles del Registro por la inscripción de la garantía hipotecaria.
  • Los gastos de la gestoría por la tramitación de la escritura.
Para poder reclamar será necesario recuperar las facturas de la notaría, del registro, de la gestoría y las liquidaciones de impuestos de la escritura.






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