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Artículos & opinión


PROCESAL
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16-05-2017
La compraventa inmobiliaria en Cataluña
El libro sexto del Código Civil catalán actualiza la regulación del contrato de compraventa y establece, a su vez, las especialidades de la compraventa de bienes inmuebles.


Tal como informamos en anteriores publicaciones, el Parlament de Cataluña ha aprobado la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos. Dicha aprobación supone la culminación por parte del legislador catalán de la codificación de su Derecho Civil especial, así como un intento de actualizar la regulación de diversas materias.

En la presente publicación nos ocuparemos de las especialidades que contiene en la regulación del contrato de compraventa de inmuebles.

La primera especialidad que contiene la nueva regulación consiste en dar cobertura o amparo legal a una práctica hasta cierto punto usual. La ley permite que el comprador de un inmueble pueda desistir del contrato de compraventa si justifica documentalmente la negativa de la entidad financiera a conceder la financiación necesaria para la adquisición del inmueble, o bien, a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que ya gravaba el inmueble. En estos casos, el desistimiento por el comprador impone, como consecuencia, la devolución del precio por parte del vendedor, así como de las arras penitenciales si hubieren habido.

El legislador ha dejado un vacío en esta regulación, dado que no da respuesta al supuesto de qué ocurre en el caso que la entidad financiera altere, en el momento final, las condiciones de la financiación respecto las señaladas inicialmente y sobre las que el comprador/prestatario basó la oportunidad de adquirir el inmueble.

Otra especialidad que contempla la nueva ley está en la compraventa de inmuebles a razón de un precio en atención a la superficie del inmueble. En estos casos, si la diferencia entre lo señalado y lo real es inferior al 10% debe haber una modificación proporcional en el precio.

Por otro lado, la ley extiende su preocupación a los supuestos de compraventa de inmuebles en construcción o rehabilitación. En estos casos, cuando la vivienda u otro elemente del edificio deba estar sometido al régimen de propiedad horizontal, las partes pueden establecer la situación de comunidad sobre la finca en la que se integra la vivienda o local vendido.

En ningún caso se permite que el plazo pactado por las partes de construcción o rehabilitación sea superior a 10 años.

En este punto hubiera sido preferible una mayor concreción por parte del legislador sobre si el régimen que se establece únicamente abarca a las compraventas de viviendas que se deben integrar en edificios que están en construcción o también incluye a los inmuebles meramente proyectados (compraventa sobre plano), dónde no se han iniciado las obras y el comprador únicamente parte de la realidad del terreno.

Finalmente, el legislador regula la garantía de que dispone el vendedor ante la falta de pago del precio por parte del comprador mediante el retorno del bien al vendedor, la llamada condición resolutoria.

En estos supuestos, cuando se hubiere pactado esta garantía a favor del vendedor, que ha consentido en desprenderse del bien sin haber recibido íntegramente el pago total del precio, se establece un procedimiento de reclamación para “ejecutar” esta garantía. Para poder obtener la recuperación del bien por falta de pago, el vendedor ha de requerir al comprador de pago a través de acta notarial advirtiendo de que si no atiende a dicho pago la compraventa se resolverá.

Para que proceda la resolución del contrato de compraventa por esta vía el legislador requiere que la parte impagada del precio aplazado sea superior al 15% del precio íntegro más los intereses.

Si el comprador no se opone a la resolución del contrato por parte del vendedor, éste puede inscribir a su favor la propiedad del inmueble en virtud del acta notarial referida.






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