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21-10-2014

Extinción de los contratos de arrendamiento de renta antigua en los que el arrendatario es una persona jurídica

El próximo 1 de enero de 2014, dejarán de estar en vigor los contratos de arrendamiento de renta antigua, es decir, aquellos contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al año 1985, bajo el régimen legal de prórroga forzosa. 

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Según la disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, la extinción de estos contratos “sólo afectará a los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica”, quedando por tanto exentas de este cambio, los contratos de arrendamiento celebrados por personas físicas.


Los contratos de renta antigua son aquellos contratos de arrendamiento celebrados antes del año 1985, cuya característica principal es que son “perpetuos”, es decir, tienen una vigencia indefinida. Dichos contratos fijaban unas cuotas de renta muy inferiores a las que se vienen estableciendo en el resto de contratos de arrendamiento actuales. 


La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
(en adelante, LAU 1994) nació, entre otras cosas, para erradicar el carácter “perpetuo” de los contratos de renta antigua. Aun así, la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, en aras a evitar que la perpetuidad de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de 1985 fuera suprimida de golpe, estableció un plazo moratorio de vida de 20 años para aquellos contratos, y dicho plazo finaliza el próximo 1 de enero de 2015.


Por excepción, cuando en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, se hubiera producido el traspaso de local de negocio, los plazos mencionados se incrementarán en cinco años (es decir, como máximo, hasta el año 2020). 


A pesar de todo, la resolución de los contratos de renta antigua cuyo arrendatario sea una persona jurídica no opera de manera automática, el arrendador debe notificar de manera fehaciente al arrendatario su voluntad de dar por extinguido el contrato de renta antigua con el preaviso suficiente establecido por la ley.


El preaviso de resolución contractual resulta mucho más importante de lo que uno pudiera llegar a pensar, pues en caso contrario en el contrato de renta antigua tendrá lugar la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil, y se aplicarán desde entonces al arrendamiento renovado las normas de la LAU 1994 relativas al arrendamiento de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.


En conclusión, dada la proximidad de la fecha, apenas dos meses, y teniendo en cuenta que la consecuencia prevista es la extinción del contrato, lo ponemos en conocimiento de nuestros clientes para que los se encuentren en esa situación, puedan planificar con tiempo y correctamente la renegociación del contrato con el arrendador, o bien la búsqueda de un nuevo local de negocio.

 

Para cualquier duda o aclaración, pueden contactar con nosotros.



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